□文/历史规律 　　重庆房地产的商业营业用房困局有两组数据值得关注： 　　第一、截至2004年9月，重庆商业营业用房空置面积累计已达230万平方米，大约与143个解放碑重庆百货大楼的营业面积相当。商业营业用房的竣工面积同比增加4.9%，而销售面积(现房)却同比降落了7.9%。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9%。 　　第二、在2005年5月重庆春季房交会上，参展的182家开发企业共提供商品房项目196个，比2004年增长23个，增加幅度为13.29%。其中，非住宅208.19万平方米，比2004年增添61.22万平方米，增加幅度为41.65%。 　　从以上可以看出，一方面是商业营业用房已经大批积存，并且积存还在增添，而与此同时，商业营业用房的投放量却仍然在不断增长。 　　原来，重庆作为长江上游最主要的经济中心之一，商业发达应属必然。商业营业用房应该产销两旺才对，但现状却并不乐观。究其原因，不外乎大致如下： 　　开发商的盲目性。原先，在一个楼盘中，商品房、写字间、商业营业用房应该各占多少比例，开发商事先应该进行详细的市场调查，在获得大批数据后才予以肯定。只有这样能力适销对路，能力顺利获得预期的经济效益。但是，好多开发商并没有这样做，只看见商业营业用房“一本万利”，却没有预感到有可能承担的风险。 　　开发商的经营不科学。原本，商品房和商业营业用房由于销售的对象不一样，销售的方式也就应当不一样。“有针对性地对目的客户群动员进攻”是市场营销的基础原理。但是，很少有开发商注意到这个问题，将这原来应当不同看待的两大消耗群体一律统归售房部，而没有真正地将商业营业用房作为一个应该认真看待的业务来开展，大有“皇帝女儿不愁嫁”的良好感觉。任何果实都须要经过劳动得来，没有劳动，就不会有果实。既然没有在商业营业用房上下工夫，商业营业用房销售滞缓就应该是顺理成章的事情。落得如此成果，怨不得别人不买，只怨自己没有下苦工夫。 　　现在终于有开发商清楚须要树立独立的招商部来认真对待商业营业用房的销售问题了，但是，不科学的处所仍然存在：比如有的开发商在招聘广告中就明白请求应聘者具有良好的商业关系。但是，在市场经济条件下，不能赚钱的生意即便是亲兄弟也难免走到一起。招商部员工有良好的商业关系就可以确保商业营业用房的销售吗？如果招聘置业参谋也请求具有良好的无房户关系，成果会是怎样的呢？所以，以这样的思路来树立招商部，并且盼望能够胜利销售商业营业用房显然不现实。 　　既然销售商业营业用房是一种经济行动，就应该依照经济规律办事才是。所以，准确的招商措施应该是：开发之初就应该依据楼盘所在地位及周边情形，确立商业营业用房的比例，再依据潜在商家的需求肯定单元面积的大小与构造，为“适销对路”打下良好根基。招商部则应当依据这些特色进一步细化，针对不同商家开发出不同的招商产品，有数据，有剖析，并且有在可预感的将来实现的事实基本上，让商家自己以为有利可图。这样的招商才是惟一切实可行的。也就是说，招商部要靠自己开发的招商产品去招商而不是靠私人关系招商。而招商产品的质量高下，还取决于开发之初的楼盘定位，所以，开发商要实现顺利招商就应该一开端就从长计议。这实际上是一个体系工程，谁应用得好，谁就是被竞争者。 　　所以，是否能够做到真正的“适销对路”，是否能够开发出商家须要的招商产品，就看开发商是否具备真正的核心竞争力，而开发商是否具有核心竞争力的权衡尺度，拥有雄厚资金仅仅是其中的一个方面――如果决策不当，用人失误，再多的资金也可能有去无回。当渝北区新推的商品房售价近4000元一平方米的时候，几年前在解放碑核心地位落成的写字间目前售价也才近4000元一平方米，核心竞争力孰高孰低一目了然。虽然相干案例屡见不鲜，却又层出不穷，一念之差天壤之别，个中教训开发商切不可掉以轻心！ 　　大批的重量级开发商相继进入加剧了市场竞争的强度和深度，陆续出台的政策法规使市场秩序日益规范，如果不彻底改变经营战略认真看待这些严酷的现实，被迫分开战场而败走麦城的开发商将被迫咽下自己酿成的苦酒――当有企业倒闭的时候，我们经常可以看到的结论中有“管理不善”的反思，但在此之前，却没有人真正意识到这一点，实在是不可思议！ 　　230万平方米的商业营业用房，每平方米成本即便只有1500元，积存的资金也是30多个亿。如此庞大的资金沉淀，政府如果不采用有效办法，银行呆账或者相干开发公司陷入经营困境就在所难免。由此发生的震荡波将远远大于沉淀资金造成的负面影响。我们的政府应该明白地看到：在一片房地产是否泡沫的争论声中、以恰当的政策导向确保房地产健康发展的同时，不要忘却了搞活商业营业用房的积极意义：当旺盛的商品房市场拉动装修、家电等行业的时候，盘活商业营业用房则可匆匆进商业的旺盛发达，而由此发生的经济效益与社会效益都是不可估计的。也就是说，匆匆进商品房健康发展拉动产业，增进商业营业用房的健康发展则可以有效地拉动商业。如此互为增进并良性循环，既盘活了沉淀资金，又活泼了广义的市场经济，放大了房地产行业的“边际贡献”，何乐而不为？所以，政府有必要出台有力办法解商业营业用房困境于当前。 　　如果我们的媒体也介入其中，带头开发一些匆匆销产品供开发商选择，发起商业营业用房专项促销攻势，在解除房地产困境的同时，媒体也将获得意外受益。如此双赢实在必要。 　　虽然持有物业并经营是开发商及其行业成熟的标记，囿于目前实际出此下策也不失为上策。最后，借用融汇网专家视点：《走向成熟，走向规范――直辖五年重庆房地产行业、企业回顾与展望》片断来停止本文： 　　未来房地产开发企业之间的竞争是核心竞争力的竞争，是资金捆绑技术（开发模式）的竞争。核心竞争力包含了：资金、品牌、技术、人才和内部管理机制，资金可以大范围的进行开发，占有市场份额；品牌包括了企业的、产品的形象，包孕了企业的实力，包括了产品的质量、价钱、品质、物管服务等；技术泛指开发进程中的技术积淀和经验积累，包含工程技术的积聚、开发技术的积聚、营销推广技术的积累；人才是所有经验、技术积聚的载体，是房地产开发实行的核心；内部管理机制是形成核心竞争力的链条、纽带，是增进企业良性发展，形成技术积淀、人才积累的要害。上述5项有机地整合在一起形成了企业的核心竞争力，核心竞争力的强弱决议了企业在市场竞争中的成败。